전세사기란, 집주인(임대인)이 세입자를 속여 전세금(보증금)을 돌려주지 않는 것을 말합니다.
전세사기 피해자 통계를 보면 2명 가운데 1명(47.7%)은 20~30대 사회초년생들이라고 합니다.
실제로 제 주변을 둘러보면 아주 기본적인 부동산 지식이 없는 사람들이 의외로 많습니다.
그래서 [전세 사기 예방 부동산 등기부등본 보는 방법]을 준비했습니다.
오늘 포스트는 ① 부동산 등기부등본 표제부 보는 방법에 대해 체크리스트 형식으로 알려드리겠습니다.
부동산 등기부등본을 꼭 확인해서 전세 사기 예방하세요.
부동산 등기부등본을 체크해야 하는 이유
부동산 등기부등본은 누구 소유인지(소유자가 맞는지), 빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), 혹시 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등을 알수 있게, 부동산에 관한 소유권과 권리에 관한 사항을 적어 놓은 공적 장부(문서)입니다.
모든 권리 관계는 등기가 되어야만 효력이 발생하기 때문에 등기부등본을 보면 이 집이 안전한지, 위험한지를 알 수 있습니다.
등기부등본은 반드시 계약하기 전에 한 번, 계약 후 잔금 치르기 직전에 한 번, 전입 신고 전에 한 번 반드시 세 번은 확인하세요. 왜냐하면 입주 전에 임대인이 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 매매를 할 수 있기 때문입니다.
부동산 등기부등본은 누구든지 열람이 가능하고 인터넷 등기소에서 로그인이나 별다른 회원가입 절차 없이 가능합니다. 수수료는 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다.
700원(열람비용)으로 전세 사기를 예방합시다.
부동산 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 이렇게 3가지 항목으로 구분되어 있습니다.
등기부등본 = 표제부(일반 현황) + 갑구(소유권) + 을구(소유권 외 권리)
표제부는 부동산의 소재, 지번, 구조, 종류, 면적 등 기본 사항들이 기재되어 있습니다.
아파트와 같은 집합건물은 표제부가 두 부분으로 나누어져 있습니다. 건물동 전체 정보가 먼저 나오고 그 다음에 해당 주택(호) 정보가 기재되어 있습니다.
부동산 등기부등본 표제부 체크리스트
Check 1) 계약서와 표제부 주소 일치 확인
제일 먼저 계약서와 등기부등본 주소(동호수)가 일치하는지 확인하시기 바랍니다.
전세 계약을 하고 나서 전입신고와 확정일자 받는 건 보증금을 지키기 위한 필수 사항입니다.
계약서와 등기부등본 주소가 다르면 신고 과정에서 문제가 발생할 수 있기 때문에 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
Check 2) 가장 중요한 대지권 확인
표제부에는 해당 부동산 지번, 건물명칭, 번호, 내역과 가장 중요한 (대지권의 표시)로 구성되어 있습니다.
대지권은 아파트와 같이 집합건물에서 구분 소유자가 전유 부분을 소유하기 위하여 그 건물 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다.
쉽게 말해 집합건물에서 그 건물이 있는 땅의 지분을 말합니다. 2,000평 땅에 100세대 아파트가 있으면 한 세대(호)당 20평씩(2,000분의 20) 대지 지분이 있다고 보면 됩니다.
집합건물이라면 등기신청서에 대지권 표시를 명시하도록 되어있고 대지권 등기가 이뤄진 이후에는 건물과 분리해서 처분할 수 없습니다.
하지만 가끔(아주 가끔) 드물게 어떠한 이유로 등기사항이 누락(미등기) 되는 경우가 있습니다. 이를 ‘대지권 미등기’라고 합니다. 아파트보다는 빌라와 같이 다세대주택에서 대지권 미등기가 발생됩니다. 이럴 경우 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 수 있습니다.
어떠한 이유 1) 건물 짓는 사람이 땅을 모두 매입하지 않고 건물부터 지어서 분양한 경우
어떠한 이유 2) 땅을 오랜기간 빌리는 계약 체결하고 건물을 짓는 경우
어떠한 이유 3) 땅은 가지고 있는데 건물 지을 돈이 없어서 동업 형태로 건물을 짓는 경우
만약, 토지와 건물의 소유자가 다르면 문제가 됩니다.
대지권은 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등을 포함하기 때문에 토지 소유자와 별도의 대지 사용에 관한 계약을 체결하지 않는 한, 대지권이 없으므로 토지 소유자로부터 퇴거 청구를 받을 위험이 있기 때문입니다.
실제로 토지에 설정된 대출을 갚지 못해 대지권 등기를 하지 못 한 건물이 경매와 나와 세입자들이 보증금을 떼이게 되는 경우가 발생했습니다.
계약하려는 집(건물) 등기부등본에 대지권이 없다는 건 “하자 있는 집”이라고 볼 수 있습니다. 이럴 경우, 해당 토지 등기부등본을 확인해서 동일 소유자인지, 왜 대지권을 구매하지 않았는지 등을 확인하세요.
이상, 전세 사기 예방을 위한 부동산 등기부등본 표제부 보는 방법을 알려드렸습니다.
아무리 집이 저렴하게 나와도 서두르지 말고 등기부등본부터 꼼꼼히 체크하고 나서 계약하세요.
등기부등본은 계약하기 전, 잔금 치르기 전, 전입신고 전 이렇게 총 3번 확인해보아야 합니다.
마지막으로 계약서 작성할 때는 공인중개사 입회하에 부동산 사무실에서 작성하세요.
나중에 문제가 발생되면 중개사에게 책임의 일부를 물을 수 있기 때문입니다.
글을 읽어주셔서 감사합니다. 행복하세요.
