신혼집을 구할 때 전세대출 이자 0.1%p 차이가 왜 크냐는 질문을 자주 듣습니다. 제 경험으론 “한 달 2~3만 원 차이인데요?”에서 끝나지 않습니다. 2년 계약이면 수십만 원, 보증료와 수수료까지 포함하면 체감 비용은 더 벌어집니다.
저는 작년 가을에 전세대출을 두 은행에서 동시에 비교했고, 같은 보증금·같은 기간인데 최종 비용이 40만 원 넘게 차이 났습니다. 핵심은 준비 순서와 우대금리 체계, 그리고 보증기관 선택까지 한 번에 설계하는 것입니다.
은행 방문 전 준비물 체크: 혼인관계증명서, 임대차계약서, 확정일자 일정
저는 처음에 “등본이랑 계약서만 있으면 되겠지” 했다가 왕복 두 번 더 했습니다. 아래 리스트를 한 번에 챙기면 상담 속도가 확 빨라집니다.
- 혼인관계증명서(상세): 발급일 3개월 이내
- 주민등록등본·초본: 전입 예정지 표기 여부 확인
- 임대차계약서 원본: 특약 포함, 계약금 납부 영수증
- 확정일자 일정: 언제 받을지 날짜 정해두기(대출 실행일과 맞물림)
- 재직증명서, 건강보험자격득실확인서, 최근 3개월 급여명세서
- 소득증빙: 근로소득원천징수영수증 또는 소득금액증명
- 등기부등본(집합건물일 경우 전유부 포함)
- 신용카드·급여이체 은행 변경 계획서(체크리스트 형태로 정리)
- 임대인 입금 계좌 정보(대출 실행 시 필요)
팁: 확정일자는 “대출 실행일 당일 또는 직후”로 잡는 게 보통 깔끔합니다. 은행과 이사 일정이 어긋나면 대출 실행이 하루 밀려 이자 계산일이 꼬입니다.
금리 구조 이해: 기준금리, 가산금리, 우대금리의 작동
전세대출 금리는 세 겹으로 생각하면 쉽습니다.
- 기준금리: COFIX, 금융채 6개월 등 시장금리. 은행마다 기준이 다릅니다.
- 가산금리: 은행의 비용·위험 마진. 신용점수, 직장 형태, 보증기관에 따라 달라짐
- 우대금리: 조건 충족 시 깎아주는 부분. 주거래, 급여이체, 카드, 자동이체 등
예시로 설명해볼게요.
기준 3.50% + 가산 1.80% – 우대 0.90% = 최종 4.40%
여기서 중요한 포인트는 “우대 상한”입니다. 은행마다 최대 우대 한도가 다르고, 일부 우대는 “선적용(조건 충족 예정 인정)”이 가능한 반면, 어떤 곳은 “실적 반영 후 차월부터 적용”입니다. 선적용 여부만으로도 최종 금리가 0.1~0.2%p 차이납니다.
우대금리 받는 순서: 주거래, 급여이체, 카드, 자동이체 묶는 방법
제가 실제로 세팅했던 순서 그대로 공유합니다. “한 번의 창구 방문”으로 최대한 많이 선적용 받는 게 핵심입니다.
1) 주거래 전환
- 통장 개설 → 청약통장 이관(있다면) → 인터넷/모바일뱅킹 활성화
- 팁: 청약통장 보유는 우대 항목에 종종 들어갑니다.
2) 급여이체 설정
- 급여일 전 은행 변경 신청. 재직증명서와 근로계약서로 “예정” 인정 요청
- 몇몇 은행은 첫 입금 전에도 우대 선적용을 해줍니다. 반드시 물어보세요.
3) 카드 신규 발급 및 실적 유예 확인
- “발급 후 3개월 실적 유예” 조항이 있는지 확인. 이게 있으면 이번 달 금리부터 내려갑니다.
- 체크/신용 중 무엇이 우대에 포함되는지도 은행별로 차이.
4) 자동이체 3건 이상 묶기
- 통신비, 전기요금, 관리비를 같은 은행으로 몰기
- ‘전자문서·비대면 서류제출 동의’가 소소한 우대인 경우도 있음
5) 부부 합산 우대 체크
- 배우자의 신용카드/급여이체 실적을 합산 인정하는 은행도 있습니다. 서류로 관계 증빙을 꼭 제출하세요.
이 순서를 지키면, 첫 상담에서 “우대금리 최대치” 근접치가 나옵니다.
보증기관 종류와 이자 영향: 주택도시보증과 민간 보증의 차이
전세대출은 보증기관이 꼭 들어갑니다. 크게 세 부류로 보시면 됩니다.
- HUG(주택도시보증): 전세보증의 대표 격. 보증료가 비교적 안정적이고 취급 은행이 넓음
- HF(주택금융공사): 정책 성격 강한 상품에서 자주 등장
- SGI(서울보증보험): 민간 보증. 보증료·한도·요건이 은행·상품과 조합되어 다양
체감 포인트
- 보증료율: 보증기관마다 보증료가 달라 총비용에 직접 반영됩니다. 금리는 낮아도 보증료가 높으면 총비용이 역전될 수 있습니다.
- 심사 속도·요건: 다주택 제한, 임차주택 요건, 보증금 상한 등이 서로 다릅니다.
- 은행의 우대 구조: 같은 은행이라도 HUG 조합, SGI 조합에서 가산금리·우대금리 정책이 다를 수 있습니다.
저는 HUG 조합이 보증료 총액이 더 낮았고, SGI 조합은 초기 금리가 0.03%p 낮았지만 총비용은 HUG가 유리했습니다.
금리 비교 시 함정: 취급수수료, 보증료, 특약의 숨은 비용
견적을 두 장 받았을 때, 단순 금리 숫자만 보지 마세요. 아래를 꼭 함께 물어보세요.
- 취급수수료: 일부 은행·채널은 면제, 일부는 정액/정률로 받습니다.
- 보증료 포함 총비용연율(APR): 이 수치를 비교하면 함정이 줄어듭니다.
- 중도상환수수료: 전세대출은 면제인 경우가 많지만 “부분상환” 규칙과 재약정 시 수수료 유무를 확인
- 우대 적용 기간: 카드 실적·급여이체 끊기면 금리가 바로 올라갑니다.
- 필수 특약·부가보험: 패키지로 끼워 넣는 상품이 있는지 확인
저는 A은행에서 금리 0.05%p 낮았지만 취급수수료 10만 원, 보증료가 더 높아 총비용이 높게 나왔습니다.
상담 대화 스크립트: 첫마디부터 협상 마무리까지
창구에서 이렇게 물어보면 핵심이 한 번에 나옵니다.
- “오늘 기준, COFIX 6개월 연동 변동금리로 산출해 주세요. 가산금리 항목별로 수치 알려주실 수 있을까요?”
- “우대금리는 최대 몇 %p까지 가능한가요? 급여이체·카드·자동이체 선적용 인정 범위를 확인하고 싶습니다.”
- “보증기관을 HUG와 SGI로 각각 넣었을 때 총비용연율(APR)과 보증료 총액 비교 부탁드립니다.”
- “중도상환 조건과 재약정 시 금리 재산정 절차, 금리인하요구권 적용 시점은 언제인가요?”
- “오늘 제출하면 대출 실행 가능일과 확정일자 일정, 임대인 계좌 송금 절차를 어떻게 맞추면 될까요?”
말을 이렇게 꺼내면 “아, 준비된 손님”으로 보이고, 상담사가 우대 항목을 더 적극적으로 찾아줬습니다.
실제 사례: 두 은행 금리차 0.3%p 만든 조건 세팅
저와 배우자는 보증금 2억 7천만 원 중 2억 4천만 원 대출을 목표로 했습니다. 두 은행에서 받은 첫 제시는 이랬습니다.
- B은행: 4.95% (우대 0.50%p만 반영, 보증기관 SGI)
- A은행: 4.65% (우대 0.85%p 선적용, 보증기관 HUG)
제가 한 세팅은 다음 네 가지였습니다.
- 급여이체 변경 신청서와 재직증명서로 선적용 요청
- 신규 신용카드 발급, 3개월 실적 유예 조항 확인
- 통신비·전기·관리비 자동이체 3건 등록
- 청약통장 이관 및 인터넷뱅킹 전자문서 동의
결과적으로 A은행은 첫달부터 4.65%가 적용됐고, B은행은 “실적 충족 후 차월”이라 초기 두 달 금리 메리트가 사라졌습니다. 월 이자는 대략 이렇게 나왔습니다.
- A은행: 240,000,000 × 4.65% ÷ 12 ≈ 월 930,000원
- B은행: 240,000,000 × 4.95% ÷ 12 ≈ 월 990,000원
여기에 보증료를 더했습니다. HUG가 총 2년 기준으로 약 10만 원가량 저렴했고, B은행은 취급수수료 10만 원이 붙어 총비용 격차가 커졌습니다. 체감상 2년 동안 40만 원 이상 차이가 났습니다. 계약 6개월 뒤에는 연봉 인상과 재직 기간 1년 경과를 근거로 금리인하요구권을 신청해 0.15%p 추가 인하에도 성공했습니다. 이때 준비한 서류는 최신 급여명세서, 건강보험료 납부확인서, 재직증명서였습니다.
마지막 팁 하나. 은행은 “오늘 결정하면 드릴 수 있는 우대”를 때로 제시합니다. 그러나 총비용연율, 보증료, 수수료까지 표로 정리해 요청하면 섣부른 선택을 피할 수 있습니다. 신혼부부라면 우대 항목이 생각보다 많습니다. 순서대로 묶고, 선적용 여부를 끌어내면 0.2~0.3%p는 충분히 현실적인 목표입니다.
